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  庫存壓力巨大市場預期不明

  房價兩年來首現"由漲轉跌"

  市場短期內仍將持續低迷，下半年或進入過冷區間

  18日，統計局發佈5月份住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環比自2012年6月份以來首次由漲轉跌，跌幅為0.16%。這意味著，持續兩年的房價全面上漲暫時告一段落。

  對此，業內人士認為，在庫存壓力大、市場預期不明的背景下，當前房價環比漲幅已步入"偏冷"區間。預期下半年將進入過冷區間。

   疲軟

    半數城市下跌

  新建商品住宅價格變動情況數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市僅15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。杭州領跌，環比下滑1.4%，石傢莊環比下滑0.7%，寧波環比下滑6%，唐山環比下滑5%，沈陽環比下滑4%。

  值得一提的是，5月一線城市房價中，除北京環比仍處上漲，廣州持平外，上海、深圳均出現下跌。具體來看，北京環比上漲0 .2%，上海則環比下跌0.3%，深圳環比下跌0.2%。

  二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市達35個，其中，北京領跌，環比跌幅高達0.9%，上海環比下跌0.2%，秦皇島環比下跌0.7%，福州環比下跌0.6%。

  同比來看，與去年5月相比，70個大中城市中，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。

  二手房與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有1個，上漲的城市有64個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。

  對此，上海易居房地產研究院鄭紅玉表示，分類來看，一二三線房價環比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌，市場整體步入降幅區間。

  "房價環比上漲的城市個數明顯減少，部分城市房價環比小幅下降。"國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為15個和19個，分別比4月份減少瞭29個和16個；持平的城市個數分別為20個和16個，分別比4月份增加瞭2個和3個；下降的城市個數均為35個，分別比4月份增加瞭27個和13個。新建商品住宅價格環比上漲的15個城市中，漲幅比4月份回落的城市有6個；最高漲幅為0.3%，比4月份回落瞭0.1個百分點。新建商品住宅價格環比下降的35個城市中，環比從4月份上漲或持平轉為5月份下降的城市有28個；最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個百分點。

  對於此次房價下滑的主要原因，劉建偉指出，庫存壓力較大，市場預期不明，導致房價有所下降。鄭紅玉也認為，5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預期不明，整個樓市觀望情緒濃厚，導致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優惠促銷，均成房價下跌推力。

   癥結

    庫存"壓力山大"

  值得註意的是，一二三線環比漲幅兩年來首次齊頭並"跌"，而造成這一結果的主要原因是成交下滑、庫存高企。

  易居研究院數據顯示，5月份，一二三線城市新建商品住宅價格環比由漲轉跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。從市場來看，截至5月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創歷史新高。而成交方面，北上廣深新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%。

  35個城市中，有29個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。

  此外，在市場看跌情緒濃厚的背景下，開發商加快推盤節奏，也造成瞭月度新增供應量大於成交量，使部分未消化的新增供應再度轉化為庫存。數據顯示，5月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2198萬平方米，環比增長2.8%，同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米，環比增長1.1%，同比減少17.4%

  值得一提的是，此前沈陽全面放松限購僅一天後就被叫停，其面臨的主要原因便是庫存壓力。截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米，環比4月增長6%，同比增長28%，遠超京滬，僅次於全國最高天津的2110萬平方米，按過去6個月平均銷量來算，去化周期將高達22個月。

  對此，沈陽市國土部門相關工作人員表示，由於沈陽是平原的地理環境，因此，城市面積不斷外擴，攤大餅，最後哪哪都成瞭拔地而起的房地產。

  "這麼多房子不賣怎麼行，房子不賣土地也出不去。"上述人員表示，5月沈陽18塊土地中，流拍項目高達10塊，其餘僅為底價拍出，給地方造成巨大壓力。

  各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市。6月15日，鄭州開始實行"組合貸"，降低購房成本，以刺激剛性的首置和改善需求。海口出臺房地產新政，海南本省人6月1日起，購單套房120平方米以上可落戶海口5人。武漢市下文規定，從7月1日起，畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創業且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。

  預判

    下半年或進入過冷區間

  在高庫存預期轉向的背景下，市場人士對短期房地產市場並不看好。鄭紅玉表示，從數據可以看出，當前房價環比漲幅已步入"偏冷"區間。預期下半年將進入過冷區間。

  鏈傢地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，首先，導致今年這一輪市場深調的核心因素短期內不會有明顯改善。一方面是信貸政策的持續收緊；另一方面，本輪調控的導火索來自於高庫存城市的率先降價，因此整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解。

  "除非有顯而易見的行政刺激手段，不然市場在短期內仍會維持冷淡狀態，大部分剛需觀望濃厚並看跌房價，而當前業主的心理價位道路用地買賣價格並不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續僵持。"張旭認為，這一輪行業深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。目前，房地產行業形勢不容樂觀，一二手市場都持續低迷，企業壓力上升，或帶來新一輪的行業洗牌。

  中信建投分析師蘇雪晶認為，短期銷售低位能否緩解，依然需要關註信貸情況的支持力度。在成交量持續下滑的環境下，5月全國整體房價迅速回落，而且目前多數二三線城市庫存水平已達到歷史高位，預計價格下滑還將持續。

  中金公司的研究報告也持同樣態度。該機構分析認為，房地產行業3年一個小周期，"今年下半年是繼2005年下半年、2008年下半年、2011年下半年的第四次。預計重點城市房價指數同比調整幅度范圍將在5%至10%。"

  長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，房地產行業已經感受到冬天要來瞭。除瞭超大牌的開發商以外，其他開發商融資都要受到限制。銀行拿不到錢，各方也申請不到貸款，而房地產行業本身是資金密集型行業，這對房地產市場影響巨大。

  "但不會面臨崩盤，也不會全面下跌。"張保國認為，在房地產發展周期，現階段處於正常調整階段，在城鎮化發展下，長期來看整體還是有一個向上的趨勢。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/07502782628.shtml

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